PERL Protégez votre famille

Transmettre par l'investissement en nue-propriété

Préparer sa succession afin de protéger sa famille : l’investissement immobilier a toujours constitué un véhicule adapté pour transmettre un patrimoine à ses enfants et les mettre à l’abri de tout souci financier. La hausse des prix comme les récentes réformes fiscales rendent plus onéreuse cette transmission et les investisseurs recherchent aujourd'hui une solution patrimoniale immobilière permettant d'optimiser les coûts de transmission.

➔ Acquérir un bien immobilier à moindre coût

Le prix d’acquisition d’un bien en nue-propriété est réduit par rapport à sa valeur en pleine-propriété. Ainsi, acquérir des biens en nue-propriété permetde :

  • Maximiser sa capacité d'investissement
  • Diversifier ses acquisitions
  • Répartir ses allocations d'actifs pour un même budget

➔ Transmettre à moindre coût

La transmission dans le cadre d'un investissement en nue-propriété est optimisée par le fait que l'évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. Les droits de donation sont ainsi nettement réduits alors même que le donataire devient au terme de l'usufruit temporaire, automatiquement plein-propriétaire.

Les droits de mutation à titre gratuit (donations ou succession) sont régis par l’article 669 du CGI qui indique que « l'usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la valeur du bien en pleinepropriété pour chaque période de dix ans sans fraction ». La valeur de la nue-propriété se déduit ainsi du calcul de l'usufruit.

COMPARATIF TRANSMISSION PATRIMONIALE

Financement en fonds propres
et donation après 4 ans d’usufruit
Acquisition et transmission
en pleine-propriété
Acquisition et transmission
en nue-propriété
Coût d'acquisition de l'appartement 167 000 € 100 000 € (60 % du prix
de la pleine-propriété)
Calcul de l’assiette fiscale de donation
Hypothèse : 11 ans d’usufruit à courir
167 000 € Calcul de l'usufruit :
23 % x 2 = 46 %
Valeur de la nue-propriété =
54 % = 91 000 €
Valeur taxable
Hypothèse : abattement de 100 K€, aucune
donation dans les 15 dernières années
167 000 € - 100 000 €
= 67 000 €
91 000 € - 100 000 €
= 0 €
DMTG à acquitter 11 594 € 0 €

 

 

Un patrimoine transmis qui se valorise sans incidence fiscale

La nue-propriété transmise continue à s’apprécier dans le temps sans aucune incidence fiscale. En effet, le nouveau plein-propriétaire bénéficie d’une double valorisation des biens : la récupération automatique de la pleine-propriété et sa revalorisation économique (hypothèse d'inflation de 1,5 % / an).

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