PERL Optimisez sa fiscalité

Concepteur et leader de l’investissement en nue propriété

PERL propose à des particuliers souhaitant se constituer un capital immobilier sécurisé de réaliser un investissement en nue-propriété, au cœur des territoires en tension foncière, là où la demande locative et la qualité résidentielle sont les plus élevées.

L'épargnant acquiert la nue-propriété d'un bien dont l'usufruit est temporairement (15 à 20ans) cédé à un bailleur social ou institutionnel. Celui-ci gère et entretient le bien pendant la durée de l’usufruit. En fin d’opération, l'investisseur devient automatiquement plein-propriétaire du bien.

Investir dans l’immobilier en nue-propriété procure aux acquéreurs, selon leur situation personnelle, d'appréciables économies d'IR et d'ISF, dans un climat général de neutralité fiscale.

Des loyers défiscalisés dès l’achat

L’acquéreur perçoit, dès l’acquisition, sous la forme d’une réduction immédiate sur le prix d’achat, l’équivalent de la totalité des loyers de marché, actualisés et nets de frais, taxes et charges, qu’il aurait encaissés sur la période s’il avait investi en pleine-propriété.

Le choix d'une économie d'impôt sur les revenus fonciers

Les investisseurs disposant de revenus fonciers économisent de l'impôt sur leurs revenus pour un investissement réalisé à crédit. Ils peuvent imputer les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir, procurant ainsi une économie d’IR et de contributions sociales (max. 45 % + 15,5 % soit 60,5 %).

CAS PRATIQUE REVENUS FONCIERS

Situation de l’investisseur
  • 4500 € de revenus fonciers nets annuels
  • Fiscalité sur ses revenus fonciers de 2 542 €/an (TMI à 41 % + 15,5 % PS)
  • Effort d’épargne disponible de 200 €/mois maximum

Objectif de l’opération

Défiscaliser l’imposition des revenus fonciers.

Acquisition

  • Studio de 20 m² à Courbevoie (92)
  • Valeur en pleine-propriété: 147192 €
  • 7360 €/m² surface habitable (parking compris)
  • Valeur en nue-propriété: 88315 € (60% de la pleine-propriété)

Financement

  • 100 % par crédit in fine de 15 ans (+ durée des travaux) au taux de 5 %
  • Assurance-vie: 50000 €, capitalisée au taux de 3 %
Résultat de l’opération
  • Effort d’épargne mensuel sur 15 ans + durée des travaux 169 €
  • Valeur de l'appartement à l'issue des 15 ans (inflation 1,5 % an 186 100 €
  • Économies d'IR/an 2 524 €
  • Économies d’IR sur 15 ans 37 855 €
  • Gain sans assurance-vie 62 885 €
  • Gain assurance-vie incluse 102 851 €

Le choix d'une économie d'imposition ISF

Les investisseurs assujettis à l’ISF réduisent leur facture ISF grâce à l’investissement en nue-propriété :

  • Investissement en fonds propre : les investisseurs assujettis à l'ISF voient leur patrimoine taxable à l'ISF allégé du montant d'acquisition du bien en nue-propriété.
  • Investissement par l'emprunt : la nue-propriété acquise ne s'inscrit pas à l'actif patrimonial taxable, l'opération est neutre au regard de l'ISF.

CAS PRATIQUE REVENUS ISF

Situation de l’investisseur
  • Patrimoine net taxable à l’ISF de 3,2 M €
  • Tranche ISF à 1 %
  • Imposition ISF annuel = 15670 €

Objectif de l’opération

Une solution patrimoniale permettant de réduire son ISF

Objectif de l’opération

  • Appartement de 3 pièces situé à Paris 17e
  • Valeur en pleine-propriété: 791 100 €
  • Valeur en nue-propriété: 501 580 €

Financement

100 % en fonds propres

Résultat de l’opération
  • Valeur de l'appartement à l'issue des 15 ans (inflation 1,5 %/an)
    1 085500 €
  • Économies ISF sur 15 ans
    108 228 €
  • Économies ISF/an
    5 016 €
  • Gain
    678 355 €

Une complète neutralité fiscale

  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier – Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004
  • Pas de prélèvements sociaux – Art 1384 A al 1 CGI / Art 104 LDF 2004
  • Hors plafonnement global des niches fiscales – LF 2013 : 10000 € de réduction d'impôt
  • Défiscalisation des revenus fonciers existants – Art 31,I,1°d CGI (depuis décembre 2008/ LDFR 2008)
  • La nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable ISF – Art 885 CGI
  • Réduction de l'ISF du montant de la nue-propriété pour une acquisition réalisée en fonds propres – Art 885 C quater du CGI modifié par l'art 13.
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